功臣購房專家
Success Buyers Agent

了解购房的基本流程,可以让你从一开始就有条不紊、有备而来,避免以后的手忙脚乱。机会总是属于有准备的购房者,可以让你以更好的价格买到更理想的物业。在新洲购房大体分四个阶段:准备阶段;寻房看房;交易过程;房产交割。

 

一, 准备阶段。 


1. 做好房贷预批。

如果你需要房贷,到银行做好贷款预批极为必要。了解自己的最高购房额度,每月还款额,如果利率上升,自己的承受能力等。在确定购房预算时,还须考虑除房价外的一些杂费,如印花税、搬迁费用、以及其它杂费等。

 

2. 选择购房律师。

提前安排好购房律师,也是购房前的一项重要准备,在实际购房中你会发现,有一名律师及时地帮你审查合同,能抢先其它买家一步,有时是何等的关键。并要咨询购房律师是否可以帮你组织房屋建筑质量报告、害虫报告、公寓管理报告等。

 

3. 确定目标区域。

参阅选区指南。根据自己的预算、工作、生活、子女入学等等来确定好自己的目标区域。购房预算=区域价格指数X街道价格指数X建筑价格指数。你可以根据你的偏爱,在贵的区买便宜一点的房子,或在便宜的区买贵一点的房子。

 

二, 寻房看房。 

有一部分购房者在看房之前,在心中已有理想物业的大概雏形,到市场中寻找与此吻合的物业。也有一部分购房者,在寻房看房过程中,才了解到自己能买到什么样的房子,真正需要什么样的房子,换言之是一个了解市场的过程。

 

1. 扩大物业搜索面。

有些购房者仅在华人的几个物业周刊上寻房,这仅是可供选择的一小部分,决大部分待售物业在domain.com.au和 realestate.com.au 。另外你还可以在网上搜索房产私售信息,如果你非常希望在某一条街或几条街上购房,也不妨尝试一下直接给业主发信的办法(Letter Box Dropping)。

 

2. 察看物业的价值。

即看这个房子是否宜居,能否给你或租客(投资房)提供舒适的居住。如果你在看房中能把握以下十大看房要点即:采光、通风、安静、层高、布局、面积、视野、建筑、地块、街道,将会对物业的价值有更准确的判断。

 

3. 比较物业的价格。

绝大部分看房者只是在看这房子是否令自己满意,而没有跟踪该物业的最终售价,来提高对物业价格判断的准确性,从而为将来出价作准备,为捕捉市场机遇作准备。

三, 交易过程。 

当满意的物业出现时,即开始了正式的购买过程。以下的一至四要点,在实际购房中可能会交错进行,视具体情况而定。

 

1. 出价还价。

如果你在看房过程中形成了一定的物业估价能力,才能使你更为准确地出价,以最好价格购买物业提供可能。否则可能出现:A) 虽然买了房子,但支付过多;B)出价太低,错失物业。如果需要参加拍卖,也须定出合理的出价上限,防止情绪化叫价,而这些都是建立在你的估价能力基础上。

 

2. 审阅合同。

购房律师为你解释合同,如有无隐藏不利条款、产权面积、分区规划、地块中有无排水、排污沟渠等。

 

3. 检查物业。

如果是独幢物业, 须检查建筑质量、查看是否有害虫。如果是公寓,须准备物业管理报告(Strata Report)。即使做了报告,也有一个合理解读问题,既不能粗心大意,也不能因小失大。

 

4. 付定购房。

如果你是参加拍卖,拍卖成功后即须付价格的10%定金,交换合同,等待42天后成交。(42天是最常见的成交期限,从交换合同到最后交割的期限)如果你是通过私下协商购房(Private Treaty),付定金又分两种方式:一是带冷静期交换合同。冷静期通常是5个工作日,先付合同价的0.25%定金,冷静期结束后再付9.75%。冷静期内你可以改变主意,放弃购买,但丧失0.25%定金。但在冷静期内售房人不能改变主意,必须出售此物业。二是无冷静期交换合同。签定66W,直接付10%的定金购房。

 

5. 贷款正式批准。

你的贷款预批是根据你的收支、资产与债务确定的贷款额度。贷款正式批准要根据你的购房合同、物业估价来最终确定。一般在冷静期内完成正式批准。

 

四, 房产交割。 


1. 成交前看房。

在成交当天,正式交割前须再次看房,比较物业与签定合同时有无新的损害,买卖合同中所包含的附属物件是否齐全,如果出现问题,要告知你的律师,与对方联系,确定补偿事宜。

 

2. 正式交割。

通常情况下,由四方律师,即买卖双方的律师、买卖双方贷款银行的律师交换有关文件,完成资金的划转。

 

3. 拥有新家。

恭喜你成为这物业的新主人!从中介那里拿到钥匙,打开一片属于自己的空间。