功臣購房專家
Success Buyers Agent
價格漲跌以價值為基礎,這一基本經濟規律在房地產中同樣適用。我們在為您選擇投資區域 
時, 將在分析該區域的價值基礎上,考察其房產的供應與有效需求,來建議投資區域。 



區域的價值分析: 

1,區域的性價比分析。區域的價值由離城、水遠近,基礎設施,自然品質,人文特徵,物業品 
質,交通等設施綜合決定,價格即為某一時段的中間價位; 

2,區域的比較價格。比較價格分析既要分析與相鄰區域的性價比,又須對類似價位區域作比 
較; 

3,區域的增值歷史。近期增值狀況如近一至二年,歷史增值狀況如過去了十年。研究歷史是分 
析未來趨勢的一項重要參考; 

4,區域的更新改造。區域的更新改造如基礎設施的投入、規劃中或自發的新建、重建、改造。


存量及新增物業分析: 

存量物業的考察分兩個層面: 

1,區域規模。規模小的區域物業價格易於向上泛動。因為容易出現需求大於供應的狀況; 

2,投資物業數量。經濟不佳時投資房將最先拋售,進一步打壓房價。考察出租物業數量、租金 
水平、空置比率; 

3,新增物業供應。正在開發和規劃中待開發物業數量。如果某一區域有大片的公寓開發,無疑 
給現有公寓增值形成負面壓力。然而新的開發,一般會改進公共設施,提高一個區域的品質, 
對該區域的獨幢物業可能是一個利好的消息。 

有效購房需求: 

1,人口增長和購房能力的提高形成有效需求。各區域對人口的吸引能力不一樣,致使人口增長 
在各區域中並不均衡,取決於離城遠近、人文、自然、物業品質、就業、交通及其它基礎設 
施、更新改造速度等; 

2,購房能力。實際購房能力與收入高低、利率水平、租金回報、境外資金轉移相關。 

利率的上漲與房價的關係一向是人們關心的敏感話題。利率上漲一方面加大了房貸的還款壓 
力,降低了支付能力;而另一方面利率上漲,則反映了經濟較熱、就業增長、收入提高等,從 
而增強了支付能力。利率上漲對房價的最終影響要看這一增一降抵消後的最終結果。以悉尼為 
例,表現出一些富裕區域在利率上升期,收入增長更快,從而導致房價上漲;而一些相對低收 
入區域,收入增長尚不足以抵消利率上升造成的還貸壓力,降低了購房能力,打壓了房價。而 
在利率下降期,上述區域則會有相反的升降結果。 

經濟周期波動的特點決定了不同時期的購房能力。經過一段時間的財富積累,會增強人們的實 
際購房能力,以及投資的信心,開始起動新一輪房價的上漲,房產投資的快速獲利,吸引投資 
者入市,會將房價帶到下一個虛高,背離了價值及實際購房能力,緊跟而來的是價格下滑,隨 
後而至的是一個市場調整與冷靜期,如此循環往復。 

悉尼房地產市場的價格多層次、地理特徵的多樣性、人口增長的政策性、文化的多元化,造成 
了不同區域、不同價位漲跌的周期不一致。