功臣購房專家
Success Buyers Agent

价格涨跌以价值为基础,这一基本经济规律在房地产中同样适用。 我们在为您选择投资区域时, 将在分析该区域的价值基础上,考察其房产的供应与有效需求,来建议投资区域。

 

区域的价值分析: 


1,区域的性价比分析。区域的价值由离城、水远近,基础设施,自然品质,人文特征,物业品质,交通等设施综合决定,价格即为某一时段的中间价位;

 

2,区域的比较价格。比较价格分析既要分析与相邻区域的性价比,又须对类似价位区域作比较;

 

3,区域的增值历史。近期增值状况如近一至二年,历史增值状况如过去了十年。研究历史是分析未来趋势的一项重要参考;

 

4,区域的更新改造。区域的更新改造如基础设施的投入、规划中或自发的新建、重建、改造。

 

存量及新增物业分析: 


存量物业的考察分两个层面:

1,区域规模。规模小的区域物业价格易于向上泛动。因为容易出现需求大于供应的状况;

 

2,投资物业数量。经济不佳时投资房将最先抛售,进一步打压房价。考察出租物业数量、租金水平、空置比率;

 

3,新增物业供应。正在开发和规划中待开发物业数量。如果某一区域有大片的公寓开发,无疑给现有公寓增值形成负面压力。然而新的开发,一般会改进公共设施,提高一个区域的品质,对该区域的独幢物业可能是一个利好的消息。

有效购房需求: 


1,人口增长和购房能力的提高形成有效需求。各区域对人口的吸引能力不一样,致使人口增长在各区域中并不均衡,取决于离城远近、人文、自然、物业品质、就业、交通及其它基础设施、更新改造速度等;

 

2,购房能力。实际购房能力与收入高低、利率水平、租金回报、境外资金转移相关。

 

利率的上涨与房价的关系一向是人们关心的敏感话题。利率上涨一方面加大了房贷的还款压力,降低了支付能力;而另一方面利率上涨,则反映了经济较热、就业增长、收入提高等,从而增强了支付能力。利率上涨对房价的最终影响要看这一增一降抵消后的最终结果。以悉尼为例,表现出一些富裕区域在利率上升期,收入增长更快,从而导致房价上涨;而一些相对低收入区域,收入增长尚不足以抵消利率上升造成的还贷压力,降低了购房能力,打压了房价。而在利率下降期,上述区域则会有相反的升降结果。

 

经济周期波动的特点决定了不同时期的购房能力。经过一段时间的财富积累,会增强人们的实际购房能力,以及投资的信心,开始起动新一轮房价的上涨,房产投资的快速获利,吸引投资者入市,会将房价带到下一个虚高,背离了价值及实际购房能力,紧跟而来的是价格下滑,随后而至的是一个市场调整与冷静期,如此循环往复。

 

悉尼房地产市场的价格多层次、地理特征的多样性、人口增长的政策性、文化的多元化,造成了不同区域、不同价位涨跌的周期不一致。