功臣購房專家
Success Buyers Agent

 

為您購買投資房前,我們會根據您的投資預算、現金流量、投資期限等,綜合考慮您實際情況的基礎上,建議最合適的投資方案。
一,區域位置。
Location, location, location似乎老生常談,許多投資者卻並沒有真正了解其含義,這並不是簡單的重複或強調。第一個location,指物業所處的區域;第二個location,是指物業所處的街道;第三個location,是指在街道中的具體位置。不同的區域物業增值的速度不同,即使在同一區域中,不同的街道及不同的物業,其增值速度也有差異。投資者通常會瞄準:熱點區域,因各類投資注入和區域更新而預計其房價會有超常增值;藍籌區域,因區域的品質設施,而一直受市場歡迎,買多賣少,資本增值優於平均水平;低估潛力區域,因周邊區域房價的高企或已上漲,帶動鄰近區域的房價上漲。因為不同的區域有著不同的價位,區域選擇因投資額度的不同而受到一定的限制。
二,入市時機。
即使選中好的區域位置,也並不能保證您盡快投資獲利。因為還有時機等系列因素。無論大到一個都市,小到一個區域,房價的變化一般都呈現上漲、回落及隨後較長時間調整的非線性波動。許多投資者常會犯跟風入市的錯誤,結果追高套牢。比如您在悉尼投資購房時,既要考慮悉尼這一時期的房價波動特點,更要考慮您所選中區域的房價波動特點及所處的時期。
三, 物業類型。
在把握好前兩要點的基礎上,至於選擇獨棟物業(house)還是公寓(apartment & unit),鬚根據您的首付、投資預算及隨後的供款能力而定。至於哪類物業更適合你投資,因個人情況而定,因具體物業的位置而定。
四,物業新舊。
物業的新舊也在影響物業的增值。建築成本的上升加上土地部分的增值,有時尚不能抵消新物業的折舊,而造成物業的貶值,或增值緩慢。如果一棟樓或一個區域中的投資房比例過高,這也將是物業增值的負面因素,因為投資房將最先在房市不好時被拋售,或者投資者獲利出市,造成該區域房價的下行。
五,投資手段。
澳洲的房產投資手段並不局限於購房等增值這最常見的辦法。其它的投資手段包括:專門獵取低於市場價的物業(bargain); 抓住不同區域的上漲行情,作短線的低進高出操作;簡單及表面的裝修改造;土地分契等小型房產開發;整棟公寓樓的分契;以信託名義購房;通為養老金投資購房等等。因人而異,選擇適合自己的投資手段,以及投資期限,做短期、中期還是長線的投資。
六,投資組合。
如果擁有多個投資物業,可以考慮不同區域,不同物業類型,不同價位,不同物業特徵的投資組合,來分散風險。不同的客戶對風險有著不同的喜厭偏好及承受能力。
七,稅務安排。
投資自然須注意合理避稅,最常用的辦法是負扣稅。但通過購買折舊快的物業來扣稅,則本末倒置,步入投資誤區。您的損失遠遠超過有限的稅務減免。理想的投資就是要物業有盡快的增值,以彌補印花稅、房貸支出及其它潛在成本,從而可以隨時售房變現收穫投資。
八,現金流量。
投資房的後續投資成本由貸款比例,利率水平,各類雜費,及租金高低決定。當平衡負現金流時,除了從自身其它收入中抽出外,還應考慮如何從物業資本增值中套取現金,以貸還貸。房市中確實有正現金流量的物業即租金大於房貸及其它支出,但必須權衡其未來增值預期,全面考慮物業投資收益的兩部分:租金產出和資本增值。


為您購買投資房前,我們會根據您的投資預算、現金流量、投資期限等,綜合考慮您實際情況的基礎上,建議最合適的投資方案。
 

一,區域位置。 
“Location, location, location”第一個location,指物業所處的區域;第二個location,是指物業所處的街道;第三個location,是指在街道中的具體位置。不同的區域物業增值的速度不同,即使在同一區域中,不同的街道及不同的物業,其增值速度也有差異。

二,入市時機。 
無論大到一個都市,小到一個區域,房價的變化一般都呈現上漲、回落及隨後較長時間調整的非線性波動。比如您在悉尼投資購房時,既要考慮悉尼這一時期的房價波動特點,更要考慮您所選中區域的房價波動特點及所處的時期。

 

就某一特定區域而言,中間價位的物業往往表現出這個區的平均增值。而對於高出中間價位的物業,特別是全新物業,往往難以賺到該區域的平均增值,而低於中間價位的物業,如果位置較好,往往能收穫高出平均水準的增值。

四, 物業類型。 
在把握好前三要點的基礎上,至於選擇獨棟物業(house)還是公寓(apartment & unit),鬚根據您的首付、投資預算及隨後的供款能力而定。至於哪類物業更適合你投資,因個人情況而定,因具體物業的位置而定。 

五,物業新舊。 
物業的新舊也在影響物業的增值。建築成本的上升加上土地部分的增值,有時尚不能抵消新物業的折舊,而造成物業的貶值,或增值緩慢。如果一棟樓或一個區域中的投資房比例過高,這也將是物業增值的負面因素,因為投資房將最先在房市不好時被拋售,或者投資者獲利出市,造成該區域房價的下行。
 
六,投資手段。 
澳洲的房產投資手段並不局限於購房等增值這最常見的辦法。其它的投資手段包括:專門獵取低於市場價的物業(bargain); 抓住不同區域的上漲行情,作短線的低進高出操作;簡單及表面的裝修改造;土地分契等小型房產開發;整棟公寓樓的分契;以信託名義購房;通為養老金投資購房等等。因人而異,選擇適合自己的投資手段,以及投資期限,做短期、中期還是長線的投資。 

七,投資組合。 
如果擁有多個投資物業,可以考慮不同區域,不同物業類型,不同價位,不同物業特徵的投資組合,來分散風險。不同的客戶對風險有著不同的喜厭偏好及承受能力。 

八,稅務安排。
投資自然須注意合理避稅,最常用的辦法是負扣稅。但通過購買折舊快的物業來扣稅,則本末倒置,步入投資誤區。您的損失遠遠超過有限的稅務減免。理想的投資就是要物業有盡快的增值,以彌補印花稅、房貸支出及其它潛在成本,從而可以隨時售房變現收穫投資。 

九,現金流量。
投資房的後續投資成本由貸款比例,利率水平,各類雜費,及租金高低決定。當平衡負現金流時,除了從自身其它收入中抽出外,還應考慮如何從物業資本增值中套取現金,以貸還貸。房市中確實有正現金流量的物業即租金大於房貸及其它支出,但必須權衡其未來增值預期,全面考慮物業投資收益的兩部分:租金產出和資本增值。