功臣購房專家
Success Buyers Agent


为您购买投资房前,我们会根据您的投资预算、现金流量、投资期限等,综合考虑您实际情况的基础上,建议最合适的投资方案。

一,区域位置。

"Location, location, location"第一个location,指物业所处的区域;第二个location,是指物业所处的街道;第三个location,是指在街道中的具体位置。不同的区域物业增值的速度不同,即使在同一区域中,不同的街道及不同的物业,其增值速度也有差异。


 二,入市时机。

无论大到一个都市,小到一个区域,房价的变化一般都呈现上涨、回落及随后较长时间调整的非线性波动。比如您在悉尼投资购房时,既要考虑悉尼这一时期的房价波动特点,更要考虑您所选中区域的房价波动特点及所处的时期。 

 

三,投资价位。

 就某一特定区域而言,中间价位的物业往往表现出这个区的平均增值。而对于高出中间价位的物业,特别是全新物业,往往难以赚到该区域的平均增值,而低于中间价位的物业,如果位置较好,往往能收获高出平均水平的增值。

 

 , 物业类型。

在把握好前三要点的基础上,至于选择独栋物业(house)还是公寓 (apartment & unit),须根据您的首付、投资预算及随后的供款能力而定。至于哪类物业更适合你投资,因个人情况而定,因具体物业的位置而定。

五,物业新旧。

物业的新旧也在影响物业的增值。建筑成本的上升加上土地部分的增值,有时尚不能抵消新物业的折旧,而造成物业的贬值,或增值缓慢。如果一栋楼或一个区域中的投资房比例过高,这也将是物业增值的负面因素,因为投资房将最先在房市不好时被抛售,或者投资者获利出市,造成该区域房价的下行。

六,投资手段。

澳洲的房产投资手段并不局限于购房等增值这最常见的办法。其它的投资手段包括:专门猎取低于市场价的物业(bargain); 抓住不同区域的上涨行情,作短线的低进高出操作;简单及表面的装修改造;土地分契等小型房产开发;整栋公寓楼的分契;以信托名义购房;通为养老金投资购房等等。因人而异,选择适合自己的投资手段,以及投资期限,做短期、中期还是长线的投资。
 
 

七,投资组合。

如果拥有多个投资物业,可以考虑不同区域,不同物业类型,不同价位,不同物业特征的投资组合,来分散风险。不同的客户对风险有着不同的喜厌偏好及承受能力。


八,税务安排。

投资自然须注意合理避税,最常用的办法是负扣税。但通过购买折旧快的物业来扣税,则本末倒置,步入投资误区。您的损失远远超过有限的税务减免。理想的投资就是要物业有尽快的增值,以弥补印花税、房贷支出及其它潜在成本,从而可以随时售房变现收获投资。


九,现金流量。

投资房的后续投资成本由贷款比例,利率水平,各类杂费,及租金高低决定。当平衡负现金流时,除了从自身其它收入中抽出外,还应考虑如何从物业资本增值中套取现金,以贷还贷。房市中确实有正现金流量的物业即租金大于房贷及其它支出,但必须权衡其未来增值预期,全面考虑物业投资收益的两部分:租金产出和资本增值。