功臣購房專家
Success Buyers Agent

——因為我們是您購房、投資的功臣。

房市的研究者。

 

如果你諮詢近期悉尼的房價行情,簡單的回答可能是房價穩中有漲、穩中有降、大致持平等,這樣的回答實際上很粗略。在具體分析悉尼房價時,應該從以下五個方面著手:

 

第一,國家的層面。 國際上如何看待澳洲這整個國家的房價。不同的觀點決定的不同的國際購房需求(投資基金及個人直接購房),反過來對澳洲的房價產生一定的影響。

 

第二,城市的層面。即一特定城市的房價水準,如悉尼的房價(中間價位)。澳洲主要城市之間的房價差額、收入水準、購買力的移動,也在對各城市房價產生一定的影響。

 

第三,大區層面。悉尼大致分成九個大區,如悉尼的東區、內西區、下北岸等,每個大區都有一定自身的房市特徵和漲跌的規律。

 

第四,區域層面。即具體的哪一個區 (Suburb)。各個區域的房價水準不一樣,漲跌的先後、幅度也有差異。

 

第五,街道或具體的物業。同一區域、同一時期、同一類型、同一價位的不同物業的漲跌並不一樣。在實際購房時最終將具體到:街道、物業新舊、類型、價位、建築等的詳細分析。

 

 

 

物業品質的評判者。

 

對物業品質的評判從三個方面入手:

 

第一,最基本的層面。即該物業的自然採光、通風、安靜和氣味(主要由當地的空氣清新、清潔程度;有無水、土污染源;甚至與當地居民的煮食習慣也有一定關係)。

 

第二,物業的建築層面。由物業的面積、層高、佈局、設計風格、建築材質、建築品質、內部裝修等決定。

 

第三,物業的外部環境。從最基本的地塊品質、花園品質、物業與周邊房產的距離及協調程度、所在街道的品質、周邊的風景。當前居住的趨勢特別注重內外生活空間的一體化以及節能環保型物業越來越受市場的青睞。關於物業品質的評判,

 

同時參閱宜居物業選擇的十大要點

 

 

 

精確的物業估價師。

 

精確的物業估價是建立在對特定物業品質評判的基礎上,同時考慮以下事項:

 

一,物業的比較價格。即類似物業的近期售價,最理想的情況是近一個月內、同一街道、同一側、類似的地塊、類似的建築、類似品質物業的售價。然而現實中幾乎不存在這樣的情況,只能儘量尋找在本區域中,在銷售時間和物業品質上最接近的房產來比較。當本區中不存在參照物業時,尋找類似區域的參照物業,如果仍然不能發現。設定一個價格後,考查是否可以找到更好的物業。

 

二,該區域的房價走勢。在把握該區域過去房價漲跌的基礎上,分析其未來房價走勢,特別關注近期的利率、匯率、新增供應、近期政府出臺的相關政策等。在現實的房市中如果市場處於上升期,通常看房人較多,推動著房價的上漲。而在下降期則情況相反,各種市場信號加之售房仲介回饋的資訊會讓售房者調整預期,直至房價在一個新的價位實現均衡。

 

三,看房人的數量及對物業的興趣。如果說物業的品質代表其價值,則看房人的數量及興趣高低則是代表需求的層面,看房時自然要認真察看其品質,也須留意看房人的數量、表情、言論、逗留時間,為估價及出價收集需求層面的資訊。

 

四,當前市場上類似品質物業的數量。如果市場上同時出現其它類似品質的物業,自然要分流一部分購房者的興趣,減少的購房競爭意味著,減少了因競爭帶來的臨時浮動價格。

 

五,物業在市場上的滯留時間。如果物業在市場上滯留時間過長,基本說明該物業要價過高。雖然個別物業在市場行情未變、要價也未變的情況下售出,但這並未考慮過長時間所耗費的隱性成本。

 

以下二點是由物業行銷投入所帶來的不同價格,行銷費用投入大,一般也會帶來更高的售價,而最終的成本又將轉嫁給購房人,故須特別注意。

 

六,物業的表現方式(PRESENTATION)。物業在出售前會做不同程度的“打扮”(STYLING),有沒有“打扮”,“打扮”的品質對最終售價肯定有影響,甚至很大。舉兩個極端的例子:一是該物業內住了一個又髒、又亂、又有怪味的租客,室內一團糟,看房者望而卻步。與其相反,有些賣家會雇用專業室內風格設計師(STYLIST)、租用特定的家俱、解決物業存在的一些小問題、 聘請園藝師修整花園。後者的行銷投入很大,物業的最終售價也高,至於是否合算、合理,須看具體物業而定。

 

七,售房仲介的售房技巧。這包括對物業最初價格把握、物業品質的判斷、物業表現方式的建議與安排、對區域的瞭解、對看房人的跟蹤服務、對興趣客戶的行銷與談判等都影響了最終售價。

 

 

 

行業關係的締結者

 

行業關係是在找房、購房過程中逐步形成的,方便著為客戶尋找最合適物業,有利於順利完成購房交易過程。

 

售房仲介。我們收錄了悉尼北區、東區、內西區、山區及南區主要的售房機構及活躍的售房仲介。我們會將客戶的購房要求在第一時間內傳遞給相關區域的代理,儘量先于一般購房者一步察看物業,或購買未上市(OFF-MARKET)的物業。與售房仲介的關係有時也為價格磋商提供了便利。

 

買方代理公司。既是業務上的競爭對手,同時也是交換市場訊息,相互協作的行業夥伴。

 

售房者。並不是每一位售房者都偏愛大張旗鼓地行銷,有些售房者不能接受每週物業開放所帶來的麻煩,認為有損自己的隱私,他們的隱私遠非物業多賣幾萬澳元可比。一些售房者也會直接與我們聯繫,希望直接找到一位誠信的購房者,以減少行銷過程對生活的擾亂。另外,在我們對一些目的地區域發信,直接為客戶求購物業時,也收錄了許多擬售物業的業主資訊。

 

房產交易律師。房產交易律師及時準確地為客戶解讀合同,是以理想價格購買到理想物業的一個重要條件。當我們在購買市面上(ON-MARKET)優質物業時,總會遇到或多或少的競爭。快速及時地解讀合同常常會讓我們領先他人一步。

 

房貸經理。一部分是直接在銀行工作,另一部分是獨立的(MORTAGE BROKER),如果貸款結構簡單,直接到幾家銀行比較一下即可,而對一些貸款相對複雜的,找經驗豐富的房貸經理,也是不錯的選擇。順利做好房款預批,是購房的前提。

 

 

 

物業的搜索者

 

百裡挑一,是我們為你選房的基本理念。

 

在你實地看房之前,你對以你的預算,在一個或幾個目的地區域能買到什麼樣的物業還很模糊,正是在看了一段時間,如三個月或更長時間,心中才能形成較為具體的概念。我們會將你瞭解市場的時間大大縮短,且更為系統和準確,即通過——已售物業回顧。我們會將過去半年、所選的目的地區域內、你預算價格上下20% 範圍內所有銷售物業的資料,從澳洲房產監測網(AMP)中編緝整理,包括地點、圖片、說明、房型圖、實際成交價及銷售日期等資料傳遞給你。讓你在實地看房之前,已形成一個較為清晰的概念,即­­——你的購房預算在過去半年中大約可買到什麼樣的物業。

 

當進入找房階段,我們將從三種途徑為你搜索目標物業。一是公共市場,如 domain.com.au, realestate.com.au 及其它售房網站,對購買投資房的客戶也會通過realestateinvestar.com.au對物業的過濾;二是將你的購房需求及時傳遞到相關區域的售房仲介,因為有一部分物業在私下售出(off-market);三是對一些區域、公寓樓或目標街道直接向業主發信,徵購物業。  

 

在每週實地看房後,我們會對它們的優點、缺點及最終建議通過電子郵件報告給你。且為你跟蹤瞭解這些物業的最終銷售情況,當這些物業在銷售的第二天,我們會將它的實際售價傳遞給你,讓你既瞭解其品質,又瞭解其價格,準確把握當前的市場行情。

 

同時請參閱房產代購七步曲 

 

 

 

價格的磋商者

 

價格磋商就象博弈,要想佔有優勢,掌握充分確鑿的資訊至關重要。

 

一是對物業的準確估價。對物業的估價是還價的基礎,如果你不瞭解物業的市場比較價,還價則缺乏了依據。還價的多少,不能以賣方的要價或底價作為基礎,而應基於物業的科學估價。

 

二是對房價走勢的判斷。在房價上升期,對滿意物業的及時購買很重要,如果再尋找幾個月,漲價損失可能更大。在房價平穩期或下降期,要充分利用買方市場的優勢來與賣方及其代理磋商。

 

三是對售房仲介的瞭解。知彼知已,百戰不殆。每個售房仲介機構都帶有一定的自身特色,瞭解其標價特點、行銷方式、市場份額、以往銷售物業的要價與成交價的差異,都為我們合理地出價、還價提供了有用的參考資訊。

 

四對售房人資訊的收集。APM中收錄著每一個物業的檔案,記載著該物業的過去成交價格、增值狀況、是否出租、是否曾上市而未能出售、業主持有此物業的時間、是否曾做過裝修改造等資訊。另外,在與售房仲介的交流中,要不經意地收集有用資訊,特別是業主有無特殊情況急需出售。

 

五是對其它看房人的觀察。在看房時,也要留意其它看房人的興趣,如看房時的逗留時間、評論以及與售房仲介的諮詢等。競爭對手的多寡自然會影響還價策略。

 

 

 

購房的組織者。

 

時間是成功購房的一個重要因素,合理的組織安排是必須的,我們也在充當著你購房的統籌組織者,協調購房過程中參與的各方,有利於順利交易。

 

當你在購房時,通常遇到的人員和機構有:銀行(房貸經理)、買方房產交易律師、建築品質及害蟲檢查人員(如購買公寓時,涉及有關機構對公寓建築品質及管理狀況的審查報告)、售房仲介、賣方交易律師、賣房人,並涉及多家政府相關管理部門,任何環節的遲緩或脫節可能導致物業的丟失。

 

當你想以最低價格購買到理想物業時,總是面臨著一個或幾個潛在的競爭買家。與之相反,如果遇到並不受市場歡迎或要價過高的物業時,售房仲介只能為你製造出虛擬的競爭買家來變相地催著你買。

 

 

 

冷靜的拍賣者。

 

氣氛緊張、心跳加快這是一般購房者在拍賣時的經歷。理論上講誰出的價高,誰將在拍賣中得到物業。在我們實際參加拍賣以及拍賣觀察中,卻發現許多參拍者重複著各種失誤,損失數以萬計的資金。常見的錯誤有:

 

一,被動叫價。參拍人在售房仲介的聳甬、勸說下出價。

 

二,出價反對自己。當參拍人已經成為最高的叫價者,但仍未達到售房者的底價,仲介常會勸說參拍人再加若干如($5K),即可敲槌出售。可當你一旦出價後,拍賣師必然再次鼓動現場氣氛。這時,有些猶豫不決的參拍者,可能會經不起鼓動,又開始叫價,掀動新一輪的叫價。

 

三,被對手看透底牌。可能是通過表情、語言、姿態被其它人看出很快要停止叫價,而被對手稍微加價取得物業。

 

四,錯失叫價時機。躲在後面準備最後叫價,沒有能判斷出拍賣師是否真的要敲槌而錯失物業。

 

五,沒有發現現場中缺乏實際購房興趣,而努力讓物業流拍,等到流拍後再進行磋商。

 

六,表現怪異或粗魯,從而激起其它購房人的鬥志,而丟失物業。

 

參加拍賣前,在比較類似物業的近期售價的基礎上確定最高叫價是起碼準備。針對不同的物業及現場狀況,常用的叫價技巧有:領拍、急速叫價、最後叫價、冷卻氣氛、伺機流拍等。無論採用何種技巧,都須沉著、自信、禮貌,用目光傳遞給每一位參拍者,你對此物業勢在必得,哪怕你的預算再低,每一次叫價都應堅定有力,擬造出錢袋深不可測的假像,哪怕已是最後一次叫價,仍然做出不斷出價的態勢。


 

1, 增值服務是功臣對每一位客戶的保證。功臣的客戶在使用了功臣代購房產服務後,都覺得既省了錢,又節省了時間與精力,徹底免除了尋房、看房、談價或拍賣中的煩惱;

 

2. 功臣對近萬幢物業實地考察比較、數百幢房產成功代購記錄背後所積累的房產知識與購房經驗,這讓功臣的客戶都感到為他們選好物業、找准投資上了一份過硬的保險;

 

3. 功臣購房專家中有部分來自與您同樣的文化背景,真正能從您的住房觀、環境觀和人文觀來尋找讓您和您家人安居樂業的物業;

 

4. 客戶利益高於公司利益是功臣文化,是功臣立業之本。功臣的所有客戶在代購過程中一直都感到輕忪、舒適和對等;

 

5. 功臣的收費尚不及西人公司的一半。因為功臣志在讓每一位華人購房者都能體驗一次專業購房的增值服務。