功臣購房專家
Success Buyers Agent

——因为我们是您购房、投资的功臣。

 

房市的研究者。 

 

如果你咨询近期悉尼的房价行情,简单的回答可能是房价稳中有涨、稳中有降、大致持平等,这样的回答实际上很粗略。在具体分析悉尼房价时,应该从以下五个方面着手:

 

第一,国家的层面。 国际上如何看待澳洲这整个国家的房价。不同的观点决定的不同的国际购房需求(投资基金及个人直接购房),反过来对澳洲的房价产生一定的影响。

 

第二,城市的层面。即一特定城市的房价水平,如悉尼的房价(中间价位)。澳洲主要城市之间的房价差额、收入水平、购买力的移动,也在对各城市房价产生一定的影响。

 

第三,大区层面。悉尼大致分成九个大区,如悉尼的东区、内西区、下北岸等,每个大区都有一定自身的房市特征和涨跌的规律。

 

第四,区域层面。即具体的哪一个区 (Suburb)。各个区域的房价水平不一样,涨跌的先后、幅度也有差异。

 

第五,街道或具体的物业。同一区域、同一时期、同一类型、同一价位的不同物业的涨跌并不一样。在实际购房时最终将具体到:街道、物业新旧、类型、价位、建筑等的详细分析。

 

 

 

物业品质的评判者。 

 

对物业品质的评判从三个方面入手:

 

第一,最基本的层面。即该物业的自然采光、通风、安静和气味(主要由当地的空气清新、清洁程度;有无水、土污染源;甚至与当地居民的煮食习惯也有一定关系)。

 

第二,物业的建筑层面。由物业的面积、层高、布局、设计风格、建筑材质、建筑质量、内部装修等决定。

 

第三,物业的外部环境。从最基本的地块质量、花园品质、物业与周边房产的距离及协调程度、所在街道的品质、周边的风景。当前居住的趋势特别注重内外生活空间的一体化以及节能环保型物业越来越受市场的青睐。关于物业品质的评判,

 

同时参阅宜居物业选择的十大要点

 

 

 

精确的物业估价师。 

 

精确的物业估价是建立在对特定物业品质评判的基础上,同时考虑以下事项:

 

一,物业的比较价格。即类似物业的近期售价,最理想的情况是近一个月内、同一街道、同一侧、类似的地块、类似的建筑、类似品质物业的售价。然而现实中几乎不存在这样的情况,只能尽量寻找在本区域中,在销售时间和物业品质上最接近的房产来比较。当本区中不存在参照物业时,寻找类似区域的参照物业,如果仍然不能发现。设定一个价格后,考查是否可以找到更好的物业。

 

二,该区域的房价走势。在把握该区域过去房价涨跌的基础上,分析其未来房价走势,特别关注近期的利率、汇率、新增供应、近期政府出台的相关政策等。在现实的房市中如果市场处于上升期,通常看房人较多,推动着房价的上涨。而在下降期则情况相反,各种市场信号加之售房中介反馈的信息会让售房者调整预期,直至房价在一个新的价位实现均衡。

 

三,看房人的数量及对物业的兴趣。如果说物业的品质代表其价值,则看房人的数量及兴趣高低则是代表需求的层面,看房时自然要认真察看其品质,也须留意看房人的数量、表情、言论、逗留时间,为估价及出价收集需求层面的信息。

 

四,当前市场上类似品质物业的数量。如果市场上同时出现其它类似品质的物业,自然要分流一部分购房者的兴趣,减少的购房竞争意味着,减少了因竞争带来的临时浮动价格。

 

五,物业在市场上的滞留时间。如果物业在市场上滞留时间过长,基本说明该物业要价过高。虽然个别物业在市场行情未变、要价也未变的情况下售出,但这并未考虑过长时间所耗费的隐性成本。

 

以下二点是由物业营销投入所带来的不同价格,营销费用投入大,一般也会带来更高的售价,而最终的成本又将转嫁给购房人,故须特别注意。

 

六,物业的表现方式(PRESENTATION)。物业在出售前会做不同程度的“打扮”(STYLING),有没有“打扮”,“打扮”的品质对最终售价肯定有影响,甚至很大。举两个极端的例子:一是该物业内住了一个又脏、又乱、又有怪味的租客,室内一团糟,看房者望而却步。与其相反,有些卖家会雇用专业室内风格设计师(STYLIST)、租用特定的家俱、解决物业存在的一些小问题、 聘请园艺师修整花园。后者的营销投入很大,物业的最终售价也高,至于是否合算、合理,须看具体物业而定。

 

七,售房中介的售房技巧。这包括对物业最初价格把握、物业品质的判断、物业表现方式的建议与安排、对区域的了解、对看房人的跟踪服务、对兴趣客户的营销与谈判等都影响了最终售价。

 

 

 

行业关系的缔结者 

 

行业关系是在找房、购房过程中逐步形成的,方便着为客户寻找最合适物业,有利于顺利完成购房交易过程。

 

售房中介。我们收录了悉尼北区、东区、内西区、山区及南区主要的售房机构及活跃的售房中介。我们会将客户的购房要求在第一时间内传递给相关区域的代理,尽量先于一般购房者一步察看物业,或购买未上市(OFF-MARKET)的物业。与售房中介的关系有时也为价格磋商提供了便利。

 

买方代理公司。既是业务上的竞争对手,同时也是交换市场信息,相互协作的行业伙伴。

 

售房者。并不是每一位售房者都偏爱大张旗鼓地营销,有些售房者不能接受每周物业开放所带来的麻烦,认为有损自己的隐私,他们的隐私远非物业多卖几万澳元可比。一些售房者也会直接与我们联系,希望直接找到一位诚信的购房者,以减少营销过程对生活的扰乱。另外,在我们对一些目标区域发信,直接为客户求购物业时,也收录了许多拟售物业的业主信息。

 

房产交易律师。房产交易律师及时准确地为客户解读合同,是以理想价格购买到理想物业的一个重要条件。当我们在购买市面上(ON-MARKET)优质物业时,总会遇到或多或少的竞争。快速及时地解读合同常常会让我们领先他人一步。

 

房贷经理。一部分是直接在银行工作,另一部分是独立的(MORTAGE BROKER),如果贷款结构简单,直接到几家银行比较一下即可,而对一些贷款相对复杂的,找经验丰富的房贷经理,也是不错的选择。顺利做好房款预批,是购房的前提。

 

 

 

物业的搜索者 

 

百里挑一,是我们为你选房的基本理念。

 

在你实地看房之前,你对以你的预算,在一个或几个目标区域能买到什么样的物业还很模糊,正是在看了一段时间,如三个月或更长时间,心中才能形成较为具体的概念。我们会将你了解市场的时间大大缩短,且更为系统和准确,即通过——已售物业回顾。我们会将过去半年、所选的目标区域内、你预算价格上下20% 范围内所有销售物业的资料,从澳洲房产监测网(AMP)中编缉整理,包括地点、图片、说明、房型图、实际成交价及销售日期等资料传递给你。让你在实地看房之前,已形成一个较为清晰的概念,即­­——你的购房预算在过去半年中大约可买到什么样的物业。

 

当进入找房阶段,我们将从三种途径为你搜索目标物业。一是公共市场,如 domain.com.au, realestate.com.au 及其它售房网站,对购买投资房的客户也会通过realestateinvestar.com.au对物业的过滤;二是将你的购房需求及时传递到相关区域的售房中介,因为有一部分物业在私下售出(off-market);三是对一些区域、公寓楼或目标街道直接向业主发信,征购物业。  

 

在每周实地看房后,我们会对它们的优点、缺点及最终建议通过电子邮件报告给你。且为你跟踪了解这些物业的最终销售情况,当这些物业在销售的第二天,我们会将它的实际售价传递给你,让你既了解其品质,又了解其价格,准确把握当前的市场行情。

 

同时请参阅房产代购七步曲 

 

 

 

价格的磋商者 

 

价格磋商就象博弈,要想占有优势,掌握充分确凿的信息至关重要。

 

一是对物业的准确估价。对物业的估价是还价的基础,如果你不了解物业的市场比较价,还价则缺乏了依据。还价的多少,不能以卖方的要价或底价作为基础,而应基于物业的科学估价。

 

二是对房价走势的判断。在房价上升期,对满意物业的及时购买很重要,如果再寻找几个月,涨价损失可能更大。在房价平稳期或下降期,要充分利用买方市场的优势来与卖方及其代理磋商。

 

三是对售房中介的了解。知彼知已,百战不殆。每个售房中介机构都带有一定的自身特色,了解其标价特点、营销方式、市场份额、以往销售物业的要价与成交价的差异,都为我们合理地出价、还价提供了有用的参考信息。

 

四对售房人信息的收集。APM中收录着每一个物业的档案,记载着该物业的过去成交价格、增值状况、是否出租、是否曾上市而未能出售、业主持有此物业的时间、是否曾做过装修改造等信息。另外,在与售房中介的交流中,要不经意地收集有用信息,特别是业主有无特殊情况急需出售。

 

五是对其它看房人的观察。在看房时,也要留意其它看房人的兴趣,如看房时的逗留时间、评论以及与售房中介的咨询等。竞争对手的多寡自然会影响还价策略。

 

 

 

购房的组织者。 

 

时间是成功购房的一个重要因素,合理的组织安排是必须的,我们也在充当着你购房的统筹组织者,协调购房过程中参与的各方,有利于顺利交易。

 

当你在购房时,通常遇到的人员和机构有:银行(房贷经理)、买方房产交易律师、建筑质量及害虫检查人员(如购买公寓时,涉及有关机构对公寓建筑质量及管理状况的审查报告)、售房中介、卖方交易律师、卖房人,并涉及多家政府相关管理部门,任何环节的迟缓或脱节可能导致物业的丢失。

 

当你想以最低价格购买到理想物业时,总是面临着一个或几个潜在的竞争买家。与之相反,如果遇到并不受市场欢迎或要价过高的物业时,售房中介只能为你制造出虚拟的竞争买家来变相地催着你买。

 

 

 

冷静的拍卖者。 

 

气氛紧张、心跳加快这是一般购房者在拍卖时的经历。理论上讲谁出的价高,谁将在拍卖中得到物业。在我们实际参加拍卖以及拍卖观察中,却发现许多参拍者重复着各种失误,损失数以万计的资金。常见的错误有:

 

一,被动叫价。参拍人在售房中介的耸甬、劝说下出价。

 

二,出价反对自己。当参拍人已经成为最高的叫价者,但仍未达到售房者的底价,中介常会劝说参拍人再加若干如($5K),即可敲槌出售。可当你一旦出价后,拍卖师必然再次鼓动现场气氛。这时,有些犹豫不决的参拍者,可能会经不起鼓动,又开始叫价,掀动新一轮的叫价。

 

三,被对手看透底牌。可能是通过表情、语言、姿态被其它人看出很快要停止叫价,而被对手稍微加价取得物业。

 

四,错失叫价时机。躲在后面准备最后叫价,没有能判断出拍卖师是否真的要敲槌而错失物业。

 

五,没有发现现场中缺乏实际购房兴趣,而努力让物业流拍,等到流拍后再进行磋商。

 

六,表现怪异或粗鲁,从而激起其它购房人的斗志,而丢失物业。

 

参加拍卖前,在比较类似物业的近期售价的基础上确定最高叫价是起码准备。针对不同的物业及现场状况,常用的叫价技巧有:领拍、急速叫价、最后叫价、冷却气氛、伺机流拍等。无论采用何种技巧,都须沉着、自信、礼貌,用目光传递给每一位参拍者,你对此物业势在必得,哪怕你的预算再低,每一次叫价都应坚定有力,拟造出钱袋深不可测的假象,哪怕已是最后一次叫价,仍然做出不断出价的态势。

 

 

1. 增值服务是功臣对每一位客户的保证。功臣的客户在使用了功臣代购房产服务后,都觉得既省了钱,又节省了时间与精力,彻底免除了寻房、看房、谈价或拍卖中的烦恼;

 

2. 功臣对近万幢物业实地考察比较、数百幢房产成功代购记录背后所积累的房产知识与购房经验,这让功臣的客户都感到为他们选好物业、找准投资上了一份过硬的保险;

 

3. 功臣购房专家中有部分来自与您同样的文化背景,真正能从您的住房观、环境观和人文观来寻找让您和您家人安居乐业的物业;

 

4. 客户利益高于公司利益是功臣文化,是功臣立业之本。功臣的所有客户在代购过程中一直都感到轻忪、舒适和对等;

 

5. 功臣的收费较西人公司有着明显的优势。因为功臣在努力让每一位华人购房者都能体验一次专业购房的增值服务。