功臣購房專家
Success Buyers Agent

 

 

精確的物業估價是建立在對特定物業品質評判的基礎上,同時考慮以下事項:

 

一,物業的比較價格。即類似物業的近期售價,最理想的情況是近一個月內、同一街道、同一側、類似的地塊、類似的 建築、類似品質物業的售價。然而現實中幾乎不存在這樣的情況,只能儘量尋找在本區域中,在銷售時間和物業品質上最接近的房產來比較。當本區中不存在參照物 業時,尋找類似區域的參照物業,如果仍然不能發現。設定一個價格後,考查是否可以找到更好的物業。

 

二,該區域的房價走勢。在把握該區域過去房價漲跌的基礎上,分析其未來房價走勢,特別關注近期的利率、匯率、新 增供應、近期政府出臺的相關政策等。在現實的房市中如果市場處於上升期,通常看房人較多,推動著房價的上漲。而在下降期則情況相反,各種市場信號加之售房 仲介回饋的資訊會讓售房者調整預期,直至房價在一個新的價位實現均衡。

 

三,看房人的數量及對物業的興趣。如果說物業的品質代表其價值,則看房人的數量及興趣高低則是代表需求的層面,看房時自然要認真察看其品質,也須留意看房人的數量、表情、言論、逗留時間,為估價及出價收集需求層面的資訊。

 

四,當前市場上類似品質物業的數量。如果市場上同時出現其它類似品質的物業,自然要分流一部分購房者的興趣,減少的購房競爭意味著,減少了因競爭帶來的臨時浮動價格。

 

五,物業在市場上的滯留時間。如果物業在市場上滯留時間過長,基本說明該物業要價過高。雖然個別物業在市場行情未變、要價也未變的情況下售出,但這並未考慮過長時間所耗費的隱性成本。

 

以下二點是由物業行銷投入所帶來的不同價格,行銷費用投入大,一般也會帶來更高的售價,而最終的成本又將轉嫁給購房人,故須特別注意。

 

六,物業的表現方式(PRESENTATION)。物 業在出售前會做不同程度的“打扮”(STYLING),有沒有“打扮”,“打扮”的品質對最終售價肯定有影響,甚至很大。舉兩個極端的例子:一是該物業內 住了一個又髒、又亂、又有怪味的租客,室內一團糟,看房者望而卻步。與其相反,有些賣家會雇用專業室內風格設計師(STYLIST)、租用特定的家俱、解 決物業存在的一些小問題、 聘請園藝師修整花園。後者的行銷投入很大,物業的最終售價也高,至於是否合算、合理,須看具體物業而定。

 

七,售房仲介的售房技巧。這包括對物業最初價格把握、物業品質的判斷、物業表現方式的建議與安排、對區域的瞭解、對看房人的跟蹤服務、對興趣客戶的行銷與談判等都影響了最終售價。

 

參加拍賣前,在比較類似物業的近期售價的基礎上確定最高叫價。針對不同的物業及現場狀況,常用的叫價技巧有:領拍、急速叫價、最後叫價、冷卻氣 氛、伺機流拍等。無論採用何種技巧,都将沉著、自信、禮貌,用目光傳遞給每一位參拍者,對此物業勢在必得,哪怕你的預算再低,每一次叫價都将堅定有力, 擬造出錢袋深不可測的假像,哪怕已是最後一次叫價,仍然會做出不斷出價的態勢。