功臣購房專家
Success Buyers Agent

 

 

精确的物业估价是建立在对特定物业品质评判的基础上,同时考虑以下事项:

 

一,物业的比较价格。即类似物业的近期售价,最理想的情况是近一个月内、同一街道、同一侧、类似的地块、类似的 建筑、类似品质物业的售价。然而现实中几乎不存在这样的情况,只能尽量寻找在本区域中,在销售时间和物业品质上最接近的房产来比较。当本区中不存在参照物 业时,寻找类似区域的参照物业,如果仍然不能发现。设定一个价格后,考查是否可以找到更好的物业。

 

二,该区域的房价走势。在把握该区域过去房价涨跌的基础上,分析其未来房价走势,特别关注近期的利率、汇率、新 增供应、近期政府出台的相关政策等。在现实的房市中如果市场处于上升期,通常看房人较多,推动着房价的上涨。而在下降期则情况相反,各种市场信号加之售房 中介反馈的信息会让售房者调整预期,直至房价在一个新的价位实现均衡。

 

三,看房人的数量及对物业的兴趣。如果说物业的品质代表其价值,则看房人的数量及兴趣高低则是代表需求的层面,看房时自然要认真察看其品质,也须留意看房人的数量、表情、言论、逗留时间,为估价及出价收集需求层面的信息。

 

四,当前市场上类似品质物业的数量。如果市场上同时出现其它类似品质的物业,自然要分流一部分购房者的兴趣,减少的购房竞争意味着,减少了因竞争带来的临时浮动价格。

 

五,物业在市场上的滞留时间。如果物业在市场上滞留时间过长,基本说明该物业要价过高。虽然个别物业在市场行情未变、要价也未变的情况下售出,但这并未考虑过长时间所耗费的隐性成本。

 

以下二点是由物业营销投入所带来的不同价格,营销费用投入大,一般也会带来更高的售价,而最终的成本又将转嫁给购房人,故须特别注意。

 

六,物业的表现方式(PRESENTATION)。物 业在出售前会做不同程度的“打扮”(STYLING),有没有“打扮”,“打扮”的品质对最终售价肯定有影响,甚至很大。举两个极端的例子:一是该物业内 住了一个又脏、又乱、又有怪味的租客,室内一团糟,看房者望而却步。与其相反,有些卖家会雇用专业室内风格设计师(STYLIST)、租用特定的家俱、解 决物业存在的一些小问题、 聘请园艺师修整花园。后者的营销投入很大,物业的最终售价也高,至于是否合算、合理,须看具体物业而定。

 

七,售房中介的售房技巧。这包括对物业最初价格把握、物业品质的判断、物业表现方式的建议与安排、对区域的了解、对看房人的跟踪服务、对兴趣客户的营销与谈判等都影响了最终售价。

 

参加拍卖前,在比较类似物业的近期售价的基础上确定最高叫价。针对不同的物业及现场状况,常用的叫价技巧有:领拍、急速叫价、最后叫价、冷却气 氛、伺机流拍等。无论采用何种技巧,我们都将沉着、自信、礼貌地,用目光传递给其它参拍者,对此物业势在必得,哪怕你的预算再低,我们的每一次叫价都将坚定有力, 拟造出钱袋深不可测的假象,哪怕已是最后一次叫价,仍然会做出不断出价的态势。